【不動産売却のコツ】流れや期間、家を売る最適なタイミングを解説 | 東京・神奈川の不動産のことならエムイーPLUS町田

1-1.買取

売却期間に制限のある方、売買契約をなるべく急ぎたい方にオススメの方法です。 不動産会社が不動産を買い取ってくれるため、売却期間の長期化や購入希望者の内覧も発生しません。 仲介よりも売却価格が下がってしまう傾向にありますが、すぐに現金化できる、短期間で確実に売却できるなどのメリットがあります。 住み替えや相続、転勤など早く売却する必要がある方は、まずは不動産会社へ査定依頼を行うことをオススメします。
 

■買取のメリット
・仲介業者が入らず、手数料が不要
・短期間で契約でき、即現金化できる
・確実な売却が可能

■買取のデメリット
・仲介売却に比べて売却価格が安くなる

1-2.仲介 （オススメ！）

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」は最も主流な方法です。不動産会社が売却活動を行い、インターネット広告や店頭広告などの広告費も負担してくれます。売主様の希望を反映させた売り出し価格で売却活動を行えますが、売却が上手く進まない場合には価格の見直しも必要となります。また、売却契約が締結された際に仲介手数料が必要です。 仲介では、売却に時間がかかってしまう可能性を考慮しましょう。基本的な期間は、3か月から半年が目安と言われていますので、売却時期に余裕がある方にオススメです。
 

■仲介のメリット
・不動産買取よりも高値で売却できる
・住みながら売却活動が行える
・売却活動や広告費は不動産会社が負担

■仲介のデメリット
・いつ売却が成立するか分からない
・内覧が発生する可能性がある

1-3.個人売買

個人売買であれば、不動産会社を通さないため仲介手数料は発生せず、売主様の希望価格で売却活動を行えます。一見、メリットばかりに見える個人売買ですが、煩雑な手続きや万が一のトラブルへの対処等を全てご自身で行わなければいけません。また、売却活動にかかる費用もご自身で用意する必要があり、結果的には諸費用が仲介手数料よりも高くついてしまう可能性もあります。そのため多くの知識を持ち、売却経験がある方以外は不動産会社に売却を依頼することをオススメいたします。
 

■個人売買のメリット
・仲介手数料がかからない

■個人売買のデメリット
・煩雑な手続きやトラブルへの対処を自身で行う必要がある
 

エムイーPLUS町田ではお客様のご状況に合わせた売却のご提案が可能です。我々はこれまで多くのお客様の売却のお手伝いを行ってきました。長年の経験で培ったノウハウや知識を活かし、満足のできる売却を我々不動産のプロがご提供いたします。売却に強い不動産会社探しでお困りの方は、エムイーPLUS町田をご利用ください。

2-1.売却の流れ

不動産の売却方法を決めたら、次は売却の流れを理解しましょう。流れを正しく把握することで、先々に売主様が行わなければいけない項目が明確になり、スムーズ且つ満足のできる売却に繋がります。

上記が売却の流れと手順です。準備期間は売主様が主に行う必要のある項目であり、およそ3ヵ月〜6ヶ月が平均的な売却にかかる期間といわれています。 不動産会社に査定を依頼した際には適正価格を知るためにも近隣の新築や中古戸建、土地、マンションの相場を不動産会社のポータルサイトなどを利用して調べることをオススメいたします。

2-2.売却のスケジュール実例

下記グラフは、全国の販売中物件を管理するシステムへ物件を登録し、売却が成立するまでの日数を年ごとに各種別で平均化したものです。 不動産会社は売却依頼があると、このシステムへすぐに登録することが義務付けられているため、売り出しから契約締結までの実質的な日数を示しています。 グラフを見ると、マンションは「2ヶ月強」、戸建ては「3ヶ月強」程度で契約が締結されていることが分かります。全種別で平均化するとおよそ3か月程の期間が必要です。

出典：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2021.pdf

売却の際に3ヶ月程の時間がかかるのは、出稿した広告が購入希望者の目に止まるまでにおよそ3ヶ月程度かかるためです。 この3ヶ月程の期間を「市場公開期間」と呼び、適正価格での売却には必ず必要な期間といえます。 例えば市場公開期間が1ヶ月だと情報を周知されるには短すぎるため売り出し価格を安く設定する必要があり、適正価格での売却が困難です。 また、逆に市場公開期間が長期化した場合には売り出し価格の見直しが必要です。

また現在、マンションは住宅需要の増加やテレワークの普及により、バブル期を超える高騰となっています。 マンションの売却をご検討中の方は是非エムイーPLUS町田へお早めにご相談ください。 長年の経験で培ったノウハウや知識を活かし、必ず満足のできる売却を我々不動産のプロがご提供いたします。

3-1.価格指数で見るタイミング

出典：不動産価格指数 令和３年11月・第３四半期分（国土交通省）

上の表を見ると、マンション・戸建て住宅と共に右肩上がりに相場価格が上がっています。特にマンションはバブル期に次ぐ史上2番目の価格水準となっています。 要因としてはオリンピックや新型感染症による住宅需要など様々な物が挙げられます。また、新築を建設する宅地の確保が厳しくなり、中古住宅の需要もこれからさらに伸びると予想されています。

3-2.築年数で見るタイミング

出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省）

相場の動向を踏まえて売却のタイミングを図ることも重要ですが、築年数による価値の低下も念頭に置く必要があります。 住宅は購入から資産としての価値が低下していきます。築年数が浅ければ、当然価値は高くなります。 しかし、戸建て住宅とマンションでは築年数と価値の低下率に差がありますので、注意が必要です。 築年数を基準にタイミングを検討する際は下記をおすすめいたします。

■マンションの場合
・なるべく早いタイミングでの売却

■戸建て住宅の場合
・築15年まではなるべく早いタイミングでの売却
・築20年以降は急いで売る必要はあまりない

3-3.税率で見るタイミング

家を売ると「譲渡所得」に応じて所得税と住民税が課税されます。譲渡所得とは、売却して得た金額から、購入費用と売却の際に諸費用を引いた金額です。 譲渡所得にかかる税率は所有していた期間によって下記のように変動します。
 

【長期譲渡所得】
所得税：15％／住民税：5％

【短期譲渡所得】
所得税：30％／住民税：9％

所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されます。 税率を比較すると、所得税・住民税がおよそ倍になる計算です。 所有から3. 4年余りの不動産売却の際には、タイミング次第で税率が変動する場合がありますので注意が必要です。 単純に考えれば「所有期間が5年を超えてから売ったほうが得」となりますが、売却時には、ほかに利用できる特例や特別控除があります。 売却の際の税金や控除については下記の記事で詳しく説明をしております。ぜひ参考になさって下さい。

4-1.まずは整理整頓

まずは整理整頓で空間、特にリビングを広く見せるような工夫を行いましょう。リビングは家の顔ですから、全体の印象に大きく影響を及ぼします。 内覧者は事前に間取りや広さを知っていますので、家具や物があると実際よりも狭く感じてしまうものです。 内覧の際だけ配置を変えたり、見栄えのしないものは片づけておくなどの一手間をくわえましょう。

4-2.水回りには力を入れて掃除を

中古物件では水回りの状態も重要な判断材料になります。 普段の使用や経年による劣化がわかりやすいポイントでもあるため、内覧前にできるだけ清潔にしておくことが大切です。 ご自身での清掃が難しい場合には、ピンポイントでハウスクリーニングを依頼するのも有効です。 ピンポイントであれば費用が抑えられ、結果として満足の出来る売却につながります。

4-3.好印象を与えよう

中古物件は内部の状態や、生活の遍歴が見えず現状しか見ることができません。 そこで、どんな人が住んでいたのか、つまりは内覧の際の売り主様の印象がとても重要になるのです。 出迎える際は笑顔で、質問があれば明快な受け答えを心がけましょう。 また、内覧希望者の方にお子様がいる場合は、周辺環境や学校、病院などわかる範囲で説明するとより安心感を生むことができます。

また、内覧時のチェックポイントを以下の記事で紹介しています。購入者視点のチェックポイントを把握しておくことで、スムーズな売却ができます。こちらもぜひ参考としてご覧下さい。